拍攝地點： 松本城位於日本長野縣松本市，是日本現存天守中唯一保留五重六階結構的國寶級城堡之一。松本城與姬路城、彥根城、犬山城及松江城並列為日本「國寶五城」，四季景致各具特色，是欣賞日本歷史建築與自然風光的絕佳景點。| 2026/09/12 PM16:35 | 氣溫16℃

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支援日台不動產投資的法規因應與資訊管理

前言
為了持續持有資產與資產管理

不動產投資除了購入價格與收益率之外，還必須評估利率、匯率、修繕費用、稅務負擔及資產出售的便利性等因素。同時，是否能夠符合取得資產所需的法定程序，以及是否具備安全管理資金與資訊的構造，也是投資決策的重要考量。

若在日本與台灣兩地皆持有資產或具備事業基礎，就有必要理解各自的土地取得制度與投資規範。面對與國家安全相關的法規要求，以及日常的資金與資訊管理，應將兩者歸於同一持續運作的資產管理架構中。

本文注目於日台不動產取得相關制度、資金與資本關係的明析度，以及資訊安全，整理從評估取得、持有到後續管理與運用各階段值得確認的事項。

一、日本不動產投資的法規制度與資訊管理
① 重要土地等調查法與取得前的確認事項

日本依據《重要設施周邊及國境離島等土地等利用狀況調查及利用限制等相關法律》（通稱「重要土地等調查法」），將部分安全保障上重要設施周邊及國境離島等地區指定為「注視區域」或「特別注視區域」。在這些區域內，政府會調查土地及建築物的所有權人、使用狀況等，以防止可能妨礙重要設施功能的土地利用行為。

若在特別注視區域內，締結一定面積以上土地或建築物的所有權移轉，或以取得所有權為目的之權利移轉、設定契約，原則上須於簽約前提出申報。符合規定的買賣交易，買賣雙方均負有申報義務。

面積標準如下：土地為200平方公尺以上；建築物則以各樓層樓地板面積合計達200平方公尺以上為準。土地與建築物的面積不合併計算，原則上土地以每筆地號為單位，建築物則以每棟建物為單位判斷。

購買公寓大廈時，除了購買的專有部分面積達200平方公尺以上的情況之外，若基地權利為所有權，且依基地持分比例換算後所對應的土地面積達200平方公尺以上，也可能需要申報。計算時，應以基地總面積乘以該戶所持有的基地權利比例進行確認。

在注視區域內進行的交易，以及一般租賃契約，並不屬於上述事前申報制度的適用範圍。此外，並非所有位於指定區域內的不動產取得行為都受到一律禁止。然而，若發生妨礙重要設施功能的土地利用行為等情況，仍可能依相關法令受到勸告或命令。

因此，在評估購買物件時，應確認所在地是否屬於指定區域、物件面積、取得的權利類型及契約內容。如有申報義務，應以預定簽約日為基準，提前安排相關準備。

② 資產管理服務與個人資料的處理

租賃物業管理、會計、所得稅申報及證券交易等數位服務，通常會累積個人資料與財務狀況相關資訊。出租人與物業管理業者除了保護自身資料，也應妥善處理向承租人等相關人士取得的資訊。

選擇服務業者時，應確認資料的儲存與傳輸地點、業者的管理制度、存取權限、加密措施、備份機制，以及發生資安事故時的應對方針。

即使服務業者位於海外，也不宜僅憑其所在地或國籍判斷安全性，而應綜合評估適用法規、契約條件與實際採取的安全措施。

若企業將業務所處理的個人資料提供給海外受託業者等第三方，應確認是否構成向境外第三方提供個人資料，並在適用時，遵守本人同意或其他相關法令所規定的要件。即使使用海外雲端服務，實際適用規範也可能因服務業者對儲存資料的處理方式等因素而有所不同。

二、台灣不動產投資的取得條件與資本關係

① 外國人取得土地的條件與許可程序

在台灣，外國人取得土地受到《土地法》第17條至第20條等相關規定的規範。其中，第17條限制特定類型土地的取得等行為；第18條規定平等互惠原則；第19條則規範外國人得取得土地的用途及相關條件。

日本屬於台灣主管機關所認定的「完全平等互惠」國家之一。然而，日本國籍人士並不因此免除土地種類、用途限制或相關取得程序。

依《土地法》第19條規定取得土地，原則上須經土地所在地的直轄市或縣（市）政府核准。依取得目的不同，部分案件亦須事先取得中央主管機關的同意。

在評估購買物件時，建議事先確認不動產登記資料、土地使用分區與類別、可取得的權利種類、所需文件、許可與登記程序，以及相關稅務處理方式。

簽約前應諮詢當地專業人士，並預先規劃契約簽訂、許可申請、不動產登記與資金匯款的先後順序，以降低程序延誤及交易風險。

② 中國大陸資本相關規範與出資關係的確認

在台灣，中國大陸地區資本的投資活動適用與一般外國資本不同的制度。涉及不動產權利取得時，也必須區分一般外國人適用的制度，以及適用於中國大陸地區人民、法人等主體的特別規範。

即使透過日本法人或海外基金進行投資，也應掌握實際出資人、最終受益人、表決權及實際經營控制關係。透過第三地法人進行投資，並不代表該行為必然違法，但實際出資與控制結構可能影響適用的法規及審查要求。

若計畫透過法人或基金取得不動產，應先整理出資架構與資金流向，並委請當地專業人士確認適用制度及所需許可。同時保存可說明資金來源與匯款路徑的相關文件，有助於後續辦理行政程序及回應金融機構的查核要求。

③ 身分證明文件與委任書的管理

取得不動產或設立法人時，通常需要提交身分證明文件、委任書及不動產登記相關文件。文件所需的證明或認證方式，會依文件種類、申請人身分、受理機關及實際辦理程序而有所不同。

是否需要透過台北駐日經濟文化代表處或其轄下辦事處辦理證明，也應先向台灣的受理機關確認。事先釐清正本或影本的要求、是否需要翻譯，以及應採用的認證方式，有助於減少文件重製與程序延誤。

身分證明文件及已簽署的文件，應僅提供給必要的對象，並限於辦理所需的範圍。建議確認收件人與傳送目的，並利用具備存取權限限制的文件共享環境及適當的加密措施，同時妥善管理資料的傳輸與保存。

三、將取得至持有期間的確認事項制度化

為了讓法規確認與資訊管理落實於實務，建議依照交易階段，明確整理各項確認事項及負責人。由於不同制度的法定程序與辦理時點並不相同，應與當地專業人士及金融機構確認具體的作業流程。

① 評估取得物件時

首先應確認預定的取得主體及使用目的，是否符合該物件的取得與使用條件。接著確認區域指定、土地用途、取得的權利類型、出資與控制關係，並掌握所需申報或許可的程序及準備期間。

此階段應彙整不動產登記資料、政府公開的制度資訊，以及向專業人士確認後的結果。也應將稅務與資金移轉條件納入評估，並事先訂定確認順序，避免在仍有重要事項未釐清的情況下進入簽約或匯款階段。

② 準備契約與資金匯款時

應確認契約當事人、代理人的權限、契約條件及收款對象。若委託仲介業者或代理人辦理，應明確了解其服務範圍、報酬，以及如涉及代收或保管資金時的管理方式。

對於購置資金，應事先整理足以說明資金來源與匯款路徑的文件。同時，明確分工由誰負責製作、確認與提交契約書、委任書及必要的證明文件，並依受理機關與金融機構的要求完成準備。

③ 持有後管理資產時

取得不動產後，應定期檢視受託管理業者的工作內容與聯絡機制、租金等資金的管理方式，以及文件與系統的存取權限。

當負責人或受託業者變更時，應落實業務交接，並重新檢視相關帳號與權限設定。

日常資訊管理方面，可考慮採取以下措施：

• 金融機構與資產管理服務應啟用多因素驗證，並為不同服務設定各自獨立且強度足夠的密碼。若服務支援通行金鑰（Passkey），亦可考慮採用。
• 個人編號、護照、所得證明及不動產登記文件等資料，應僅在法令或程序所需的範圍內提供，並事先確認收件對象與共享權限。
• 定期更新裝置與軟體，並備份重要資料。同時應留意網路連線環境，例如避免透過公共 Wi-Fi 進行金融交易。
• 選擇智慧門鎖、監視攝影機及網路設備時，應確認產品的更新支援、漏洞修補機制、身分驗證功能及資料管理政策。

此外，也應事先決定在法規或委託業者管理制度發生變更時，由誰負責追蹤與確認，才能將取得前的審查延伸至持有期間的持續管理。

四、將程序與管理成本納入投資評估

不動產投資除了購入價格與表面投報率之外，也應評估稅金、管理費、修繕費、利率、匯率及資產出售的便利性。

跨境持有不動產時，還應將取得程序所需時間、翻譯與文件認證費用、專業服務費，以及取得後的當地管理成本納入評估。

建議區分可自行處理的工作，以及需要委託專業人士或物業管理業者的工作，並掌握各項工作的負責人與費用。

在日本，可依個案需求諮詢律師、司法書士及稅理士等專業人士；在台灣，則可諮詢地政士、律師及會計與稅務專業人士。依照實際程序建立適當的專業合作機制，有助於降低交易與管理風險。

若交易條件或相關費用仍有不明之處，應進一步確認並取得報價，重新評估預期收益及後續管理負擔。確認取得後仍能持續且合理地管理資產，是長期投資決策的重要一環。

結語
兼顧資產成長與資產保全

若要長期持續累積資產，除了評估收益前景，也必須建立符合法規、能夠妥善管理資金與資訊的制度。對於日台跨境不動產投資而言，更需要充分理解兩地各自的法規要求，並將取得前的確認與取得後的持續檢視連結起來。

Kaya Planning將持續關注不動產與資產形成相關制度及經濟環境的變化，分享有助於思考資產持有、資產管理與運用的資訊。

我們重視長期觀點，期望從資產成長與資產保全雙方面出發，協助每位拓展未來的選擇空間。

免責聲明
本文係依據截至2026年10月所確認的公務機關公開資料整理，目的在於提供一般性資訊，不構成個別投資建議、法律意見或稅務建議。相關法令及行政程序可能有所變更，進行具體交易前，請務必查閱最新官方資訊，並向相關專業人士確認。

主要參考資料
1. 内閣府［重要土地等調査法「届出について」］
https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/todokede.html
2. 内閣府［重要土地等調査法 FAQ］
https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/faq.html
3. 台湾法務部・全国法規資料庫［土地法 第17条から第20条］
土地法
4. 新北市政府地政局［外国人の土地権利取得等に関する互恵国一覧］
外国人取得土地権利に関する互恵国資料
5. 台湾法務部・全国法規資料庫［大陸地區人民來臺投資許可辦法］
大陸地區人民來臺投資許可辦法
6. 台湾法務部・全国法規資料庫［大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法］
大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
7. 台北駐大阪経済文化弁事処［商務文書認証の案内］
商務文書認証の案内（PDF）
8. 個人情報保護委員会［個人情報保護法ガイドラインに関するQ&A：Q12-1からQ12-4］
個人情報保護法ガイドラインに関するQ&A
9. 情報処理推進機構（IPA）［インターネットサービスへの不正ログインによる被害が増加中］
不正ログインへの対策に関する案内