Photo： 松本城は、長野県松本市にある、現存する五重六階の天守を持つ国宝の城です。姫路城、彦根城、犬山城、松江城とともに「国宝五城」の一つに数えられ、四季折々に異なる美しい景観を楽しめる絶景スポットです。| 2026/09/12 PM16:35 | 気温16℃

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日台の不動産投資を支える制度対応と情報管理

はじめに
資産を継続して保有し運用するために

不動産投資では、購入価格や利回りに加え、金利、為替、修繕費、税負担、売却のしやすさなどを見極める必要があります。同時に、取得に必要な手続きを満たし、取得後の資金や情報を安全に管理できる体制も、投資判断の重要な要素です。

日本と台湾の双方に資産や事業基盤を持つ場合、それぞれの土地取得制度や投資規制を理解する必要があります。安全保障に関係する規制への対応と、日常的な資金・情報管理を、一連の運用体制として考えることが大切です。

本稿では、日台の不動産取得に関する制度、資金・資本関係の透明性、情報セキュリティに焦点を当て、取得の検討から保有・運用までに確認したい事項を整理します。

1. 日本の不動産投資における制度と情報管理
① 重要土地等調査法と取得時の確認

日本では、「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」（重要土地等調査法）に基づき、安全保障上重要な施設の周辺や国境離島等に「注視区域」「特別注視区域」が指定されています。これらの区域では、施設などの機能を阻害する利用を防ぐため、土地・建物の所有者や利用状況などが調査されます。

特別注視区域内にある一定面積以上の土地・建物について、所有権またはその取得を目的とする権利の移転・設定に関する契約を締結する場合には、原則として契約前の届出が必要です。対象となる売買では、売主・買主の双方に届出義務があります。

面積基準は、土地が200㎡以上、建物が各階の床面積の合計で200㎡以上です。土地と建物の面積は合算せず、原則として土地は1筆ごと、建物は1個ごとに判断します。

マンションでは、購入する住戸の専有部分が200㎡以上の場合に加え、敷地権が所有権で、その持分に応じた土地の面積が200㎡以上となる場合も届出が必要です。敷地全体の面積に当該住戸の敷地権割合を掛けて確認します。

注視区域内の取引や、通常の賃貸借契約は、この事前届出制度の対象ではありません。また、区域内の不動産取得そのものが一律に禁止されているわけではありません。ただし、施設などの機能を阻害する利用が行われた場合等には、法令に基づく勧告・命令の対象となることがあります。

購入を検討する際は、所在地の区域指定、面積、取得する権利、契約の内容を確認し、届出が必要な場合は契約日から逆算して準備を進めましょう。

② 資産管理サービスと個人情報の取扱い

賃貸管理、会計、確定申告、証券取引などのデジタルサービスには、個人情報や財産状況に関するデータが集まります。賃貸オーナーや管理事業者は、自分の情報に加えて、入居者等から預かる情報の取扱いにも配慮する必要があります。

サービスを選ぶ際は、データの保管・移転先、事業者の管理体制、アクセス権限、暗号化、バックアップ、事故時の対応方針を確認します。海外事業者の場合も、所在地や国籍だけで安全性を判断せず、適用法令、契約条件、実際の対策を確かめることが大切です。

事業として扱う個人データを海外の委託先などに提供する場合は、外国にある第三者への提供に該当するかを確認し、該当する場合は本人同意その他の法令上の要件に対応する必要があります。海外クラウドでも、事業者による保存データの取扱い等により判断が異なります。

2．台湾の不動産投資における取得条件と資本関係

① 外国人による土地取得の条件と許可

台湾では、外国人による土地取得について、土地法第17条から第20条などに基づく規制があります。第17条は特定の土地の取得等を制限し、第18条は平等互恵の原則、第19条は取得できる土地の用途などを定めています。

日本は、台湾当局が公表する「完全平等互恵」の対象国に含まれています。ただし、日本国籍であることによって、土地の種類・用途の制限や取得手続きが免除されるわけではありません。

土地法第19条に基づく土地取得には、原則として、所在地を管轄する直轄市または県（市）政府の許可が必要です。取得目的によっては、中央の所管機関による事前の同意も必要となります。

購入を検討する段階で、物件の登記、土地の用途・区分、取得できる権利、必要書類、許可・登記の手順、税務上の取扱いを確認しましょう。契約締結前に現地の専門家へ相談し、契約、許可申請、登記、送金をどの順序で進めるかを整理しておくことを勧めます。

② 中国大陸資本に関する制度と出資関係の確認

台湾では、中国大陸資本による投資に、一般の外国資本とは異なる制度が適用されます。不動産に関する権利の取得についても、外国人一般の制度と、中国大陸地区の人民・法人等に適用される特別な制度を区別して確認する必要があります。

日本法人や海外ファンドを介する場合も、出資者、実質的支配者、議決権、経営支配の実態を把握することが大切です。第三国の法人を利用していることだけで直ちに違法となるわけではありませんが、具体的な出資・支配関係によって適用制度が変わる場合があります。

法人・ファンドを通じた取得を検討する際は、出資関係と資金の流れを整理し、現地の専門家に適用制度と必要な許可を確認します。資金の出所や送金経路を説明する資料も併せて保管しておくと、手続きや金融機関への説明に役立ちます。

③ 本人確認書類と委任状の管理

不動産取得や法人設立では、本人確認書類、委任状、登記関係書類などの提出が求められます。必要な文書証明の方法は、書類の種類、申請者、提出先、手続きによって異なります。

台北駐日経済文化代表処や管轄の弁事処による証明が必要かどうかも含め、まず台湾側の提出先に確認しましょう。原本・写しの別、翻訳の要否、必要な認証方法を整理しておけば、書類の作り直しや手続きの遅れを減らせます。

身分証明書や署名済み書類は、必要な相手に、必要な範囲で提供します。送付先を確認し、アクセス制限付きの共有環境や適切な暗号化などを利用して、送信と保管の両方を管理することを勧めます。

3．取得から保有までの確認を手順にする

制度の確認や情報管理を実行に移すため、取引の段階ごとに、確認事項と担当者を整理しておきましょう。法令上必要な手続きの時期は制度によって異なるため、現地の専門家や金融機関と具体的な進め方を確かめます。

① 取得を検討するとき

最初に確認したいのは、想定する取得主体と利用目的で、その物件を取得・利用できるかという点です。区域指定、土地の用途、取得する権利、出資・支配関係を確認し、必要な届出・許可と準備期間を把握します。

この段階で、物件の登記資料、公的な制度案内、専門家への確認結果をまとめます。税務や資金移動の条件も含め、未確認の事項を残したまま契約や送金へ進まないよう、確認の順序を決めておくとよいでしょう。

② 契約と送金を準備するとき

契約の当事者、代理人の権限、契約条件、支払先を確認します。仲介事業者や代理人を利用する場合は、業務範囲、報酬、資金を預ける場合の管理方法を明らかにしておきます。

購入資金については、資金の出所と送金経路を説明できる資料を整理します。契約書、委任状、必要な証明書類を誰が作成・確認・提出するのかを決め、提出先や金融機関の手順に沿って準備を進めます。

③ 保有し運用するとき

取得後は、管理委託先の業務と連絡体制、家賃等の資金管理、書類やシステムへのアクセス権を点検します。担当者や委託先が変わった際には、引継ぎと権限の見直しを行いましょう。

日常の情報管理では、次の対策が考えられます。

• 金融機関や資産管理サービスでは、多要素認証を設定し、サービスごとに異なる強固なパスワードを使う。対応するサービスでは、パスキーの利用も検討する。
• マイナンバー、パスポート、所得証明、登記関係書類などは、法令・手続き上必要な範囲で提供し、送付先と共有権限を確認する。
• 端末やソフトウェアを更新し、重要なデータをバックアップする。公共Wi-Fiでの金融取引は避けるなど、利用する通信環境にも配慮する。
• スマートロック、防犯カメラ、ネットワーク機器は、更新サポート、脆弱性への対応、認証機能、データ管理方針を確認して選ぶ。

制度や委託先の体制が変わったときに誰が確認するかも決めておくと、取得時の確認を継続的な管理につなげられます。

4．手続きと管理の費用を投資判断に織り込む

不動産投資では、購入価格や表面利回りとともに、税金、管理費、修繕費、金利、為替、売却のしやすさを検討します。国境を越えて保有する場合は、取得手続きに要する時間、翻訳や文書証明の費用、専門家への依頼費用、取得後の現地管理にかかる費用も確認したい項目です。

自分で対応できる業務と、専門家や管理事業者に委託する業務を分け、それぞれの担当者と費用を把握します。日本側では弁護士、司法書士、税理士など、台湾側では地政士、弁護士、会計・税務の専門家など、手続きに応じた相談先との連携が有効です。

条件や費用に不明な点がある場合は、追加の確認や見積もりを行い、想定する収益や管理の負担を見直します。取得後も無理なく管理を続けられるかを確かめることが、長期的な投資判断につながります。

おわりに
資産の成長と保全を両立するために

資産形成を長く続けるには、収益の見通しに加えて、制度に沿って保有し、資金や情報を管理できる体制を整えることが大切です。日台間の不動産投資では、それぞれの制度を確かめ、取得前の確認と取得後の点検をつなげて考える必要があります。

佳弥プランニングでは、不動産・資産形成をめぐる制度や経済環境の変化を捉え、資産の保有・管理・運用を考えるための情報を発信してまいります。資産の成長と保全の両面から、一人ひとりが将来の選択肢を広げられるよう、長期的な視点を大切にしてまいります。

※本稿は2026年10月時点で確認した公的資料に基づく一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の投資判断、法律・税務上の助言を行うものではありません。法令や行政手続きは変更される可能性があるため、具体的な取引に際しては、最新の公的情報と関係専門家にご確認ください。

主な参照資料

1. 内閣府［重要土地等調査法「届出について」］
https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/todokede.html
2. 内閣府［重要土地等調査法 FAQ］
https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/faq.html
3. 台湾法務部・全国法規資料庫［土地法 第17条から第20条］
土地法
4. 新北市政府地政局［外国人の土地権利取得等に関する互恵国一覧］
外国人取得土地権利に関する互恵国資料
5. 台湾法務部・全国法規資料庫［大陸地區人民來臺投資許可辦法］
大陸地區人民來臺投資許可辦法
6. 台湾法務部・全国法規資料庫［大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法］
大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
7. 台北駐大阪経済文化弁事処［商務文書認証の案内］
商務文書認証の案内（PDF）
8. 個人情報保護委員会［個人情報保護法ガイドラインに関するQ&A：Q12-1からQ12-4］
個人情報保護法ガイドラインに関するQ&A
9. 情報処理推進機構（IPA）［インターネットサービスへの不正ログインによる被害が増加中］
不正ログインへの対策に関する案内