從「資產價格上漲的日本」轉向「重視資本成本的日本」

拍攝地點： 東京國際廣場（Tokyo International Forum）由約3,600片玻璃帷幕打造，全長208公尺、高60公尺的巨型「玻璃棟」，展現船隻意象的優美建築美學。鄰近東京站與有樂町站，具備絕佳地理位置，是日本非常具代表性的大型會議與藝術中心。 | 2026/08/08 PM17:25 | 氣溫29.5℃

有利率時代下的不動產投資與資產管理實務措施

各位投資人及房產的屋主，您好：
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2026年7月至8月期間，日本的金融市場與不動產市場迎來了重大結構性轉折。隨著日本銀行將政策利率上調至1.0%水準並推動金融正常化，新發行10年期國債殖利率（長期利率）一度升至2.9%區間。無論是房貸利率的檢討或企業融資成本的增加，都顯示「有利率的世界」已成為我們資產管理的新常態。

若用一句話來概括本次的市場動向，即為從「資產價格上漲的日本」轉變為「重視資本成本的日本」。

過去以順應低利率與弱日圓為前提、「只要持有資產價格就會自然上漲」的固有循環正在改變。對於此歷史性轉折期，本專欄將針對個人投資人與企業經營者須掌握的市場核心以及具體的資產組合調整措施進行深入解析。

1. 擺脫過往經驗，建立結構性連動思考

過去式的日本市場投資模式非常簡單：

【過往的循環模式】

低利率（以幾乎零成本的籌措資金） ➔ 購買不動產或股票 ➔ 超弱日圓推升資產價格 ➔ 價格上漲

然而，在利率恢復其應有作用的當下，我們不能再將各項經濟要素視為獨立個體，而必須聯串為「結構性連動鏈」來思考：

［通膨］ ➔ ［利率］ ➔ ［匯率］ ➔ ［財政］ ➔ ［企業利潤］ ➔ ［不動產盈利率］

展望未來，能否創造超越「借貸成本（資本成本）」與「機會成本」的明確報酬，亦即資本成本（Cost of Capital）的視角，將成為所有投資決定的核心基準。

2. 利率上升使得沉睡資本正式覺醒而非日本景氣衰退

提到利率上升，往往容易聯想到「景氣惡化」或「不動產價格暴跌」，但此一轉變並不必然代表日本經濟走向衰退。相反地，這更可能是過去在低利率環境下沉睡的日本資本開始積極運作的前瞻性契機。

當前日本經濟底層正同時進行著以下結構性變化：

①企業改革與股東回饋常態化：以東京證券交易所提出改善PBR要求為契機，企業積極提升ROE（股東權益報酬率），實施庫藏股買回與增配股利。

② 成長領域的大型設備投資：成長分野への設備投資：日本國內對AI、半導體、資料中心等尖端產業進行大規模投資，並加速老舊基礎建設的重新建構。

③ 結構性薪資上漲：調薪趨勢帶來實質購買力的提升，進而形成對「高品質價值支付合理對價」的正向循環。

④ 都市結構升級轉型：都市構造のアップデート：主要都市圈持續推進高附加價值的都市再開發計畫。

以上述要素互相呼應，日本將有機會轉型為即使處於有利率亦能實現自主成長的健全經濟體。

3. 一目瞭然來看當前市場的潮流結構

目前發生的結構性變化流程可整理如下：

【通膨常態化（物價與薪資上漲）】
　　　　　　　　　　↓
【日本銀行追加升息（政策利率邁向1.0%區間）】
　　　　　　　　　　↓
【長期利率上升（10年期國債殖利率升至2.9%區間）】
　　　　　　　　　　↓
【廣泛波及匯率、國債、房貸、不動產與股市】
　　　　　　　　　　↓
【資本成本（融資利率與期望報酬）上升】
　　　　　　　　　　↓
【企業、不動產及家庭預算加速『嚴選淘汰』】
　　　　　　　　　　↓
【所有投資主題由『量』轉向『質』】

2026年下半年起資產管理最重要的核心主題，正是這「由量轉質」的轉變。

4. 個人投資人應掌握的「資產防禦與運用實務指南」

在「重視資本成本的時代」，針對各類別資產以「品質」為基準進行重新盤點至關重要。

① 股票投資：嚴選「ROE（資本效率）」與「轉嫁成本能力」

不應單純購買價值被低估（低PBR）的標的，而應將資金集中於能夠順利將利率上升及原料成本高漲轉嫁至產品與服務價格的強勢企業，以及具備高ROE與積極股東回饋態度的公司。

② 不動產投資：從「表面收益率」轉向「5大實質指標」

從東京城南地區（品川、目黑、大田、世田谷等）延伸至橫濱地區的近車站二手公寓，因剛性需求層（單身族、雙薪高收入家庭、育兒家庭等）購買力強勁，租賃需求十分殷實，是兼具資產防禦力與租金轉嫁能力的極具吸引力資產。

然而，在利率上升階段，「買方與租客的挑選」將日益嚴格，因此捨棄傳統的表面收益率，改以以下5大實質指標進行評估顯得不可或缺：

實質收益率（Net Yield）： 扣除管理費、修繕積立金及公課公稅後的「淨現金流」計算。

借貸利率（Financial Cost）： 針對未來利率上升（+1〜2%）進行壓力測試後，規劃具備充裕緩衝空間的還款計畫。

租金上漲空間（Rent Growth）：在通膨環境下，評估該地段與物件規格是否能隨周邊薪資增長而順利調漲租金。

管理與修繕計畫（（Maintenance）： 確認修繕備用資金是否足以應對建材與人工成本高漲，並評估長期修繕計畫的合理性。

未來兌現流動性（Exit Liquidity）： 確保物件在10年、20年後仍能維持「近車站」、「優質居住環境」等優勢，具備順利轉手的流動性。

③ 負債與現金的最佳配置

檢視貸款與負債： 房貸或事業性融資若採用變動利率，應預先評估升息帶來的還款負擔增加，準備提前還款資金或進行固定利率轉貸（借換）模擬，嚴格控管利率波動風險。

手頭資金（現金）的流動性管理： 在利率上升之下，忌諱閒置現金。應在確保「隨時可動用的手頭流動性」以應對突發利率波動或支出增加的同時，重新審視合作金融機構的利率水準與存款條件，優化資金存放配置。

結語：建構具備高品質的資產組合

「依賴零利率」的時代劃下句點，對於能正確理解市場變化並進行適當風險管理的投資人而言，反而是以合理評估嚴選真正有價值資產的機會。

即使時代規則改變，具備實質價值（堅固實需、租金調整能力、高盈利能力）的資產優勢依然不可動搖。本公司將持續提供基於數據與實務經驗的深度分析與支援，全力協助各位投資人及租賃業主在變動環境中奠定穩健的資產基礎。

※本報告旨在提供資訊參考，並非旨在勸誘或保證任何特定投資行為、個別股票或不動產物件之買賣。最終投資決策請務必由您本人自行審慎評估與負責。