拍攝地點： 比利時布魯日（Bruges）鐘樓（ 13至 15世紀建造）。矗立於保留完整中世紀街景的市集廣場（Markt），高約 83公尺，為世界文化遺產布魯日歷史城區的重要地標。| 2026/03/29 PM12:13 | 気温7.8℃
日台不動產市場的真實現況
綜觀 2026年 5月各項統計數據與政策動向，日本不動產市場雖仍維持歷史高檔水準，但隨著利率進入升息循環，市場正逐步邁向新的分化與篩選時代。
在瞬息萬變的環境中，投資人更需要避免受到短期市場情緒影響，以冷靜判斷與中長期視角面對資產配置。本報告將整理日本不動產市場最新趨勢、金融環境變化及 2026年度稅制改革重點，同時探討台灣近年推動的「房地合一稅 2.0」及「囤房稅 2.0」等政策，分析不動產持有人未來應思考的資產策略方向。
1. 日本不動產市場現況
創泡沫經濟以來高檔水準，需求依然穩健
根據日本不動產經濟研究所公布資料，首都圈新建住宅價格持續維持高位。
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首都圈（一都三縣/東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）：平均價格 8,736萬日圓（年增 24.8%）
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東京都 23區：平均價格 1億 2,498萬日圓（年增 38.9%）
上述數據已達 1990年以來同月份最高水準，接近日本泡沫經濟時期的價格區間。
此外，日本中古住宅市場成交單價已連續 72個月（ 6年）上升，顯示無論自住需求或投資需求皆保持住宅需求的高度穩定性。
辦公室市場支撐都心不動產價值
至 2026年 4月，東京都心五區辦公室空屋率維持在 2.20%的低檔水準。在供需穩定的狀況下，辦公室租金已連續 27個月上漲。企業回流辦公室以及擴張搬遷需求，正持續支撐東京核心區域不動產價值。
2. 金融環境的轉變
升息循環下的授信審查嚴格
雖然市場仍維持熱絡，但金融環境已呈現值得關注的變化。
日本銀行於 2026年度金融機構考查方針中，將不動產融資實態及風險管理列為重點檢查項目。過去在超低利率環境下快速擴張的不動產貸款，未來可能面臨金融機構重新檢視授信標準。
市場普遍預期如下：
- LTV（貸款成數）管理將更加嚴格
- 升息情境壓力測試將日趨常態化
- 現金流與資產收益能力的重要性將大幅提升
未來投資人除了關注表面投報率之外，更應重視NOI（淨營運收益）及資金安全邊際。
3. 日本不動產稅制最新動向
2026年稅制改革重點
有效累積並傳承資產，持續掌握稅制動態已是不可或缺的投資素養。日本「2026年度稅制改革大綱」顯示多項特例措施均已延長或調整，政策方向明確朝向鼓勵節能住宅、促進中古住宅流通、提升整體住宅品質的方向發展。以下各別說明土地與建物的各項優惠措施。
1. 取得階段（購買時）
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不動產取得稅（基本稅率 4%）:住宅及住宅用土地稅率優惠維持 3%（延長至 2027年 3月 31日）。
新建住宅：可自固定資產評定價值中扣除 1,200萬日圓（長期優良住宅等，高品質節能住宅可提高至 1,300萬日圓）。
土地部分：符合條件者，可直接從應納稅額中扣除「4.5萬日圓」或「土地每㎡單價 × 建物樓地板面積 2倍 × 3%」，擇其一較高稅額。 -
登錄免許稅（土地 2% / 新建建物 0.4% / 中古建物 2%）
土地所有權移轉：稅率降至 1.5%（延長至 2029年 3月 31日）。
住宅用建物特例：新建稅率降至 0.15%、中古稅率降至 0.3%。※【2026年新規定】 適用樓地板面積上限由 280㎡縮減至 240㎡以下，下限則由 50㎡放寬至 40㎡以上，有利於都市小坪數住宅流通。
2. 持有階段（每年）
- 固定資產稅（標準稅率 1.4%）及都市計畫稅（最高稅率 0.3%）：
住宅用地優惠（土地）：200㎡以下小規模住宅用地，固定資產稅減為 六分之一，都市計畫稅減為 三分之一。
新建住宅減稅（建物）：符合面積等條件者，居住部分固定資產稅（ 120㎡相當部分）減半徵收（獨棟住宅 3年、集合住宅 5年）。
※【2026年新規定】 上述新建住宅減半措施已延長至 2031年 3月 31日（延長 5年）。只位於災害危險區域等地新建的住宅，未來可能不再適用相關減免，敬請特別留意。
3. 出售階段
- 譲渡所得稅（短期・持有未滿 5年 39.63% / 長期 ・持有超過 5年 20.315%）: 所謂「5年規則」仍是出售規劃的重要基準。
自用住宅特別扣除 3,000萬日圓：出售自住房屋時，可自獲利中扣除最高 3,000萬日圓。
閒置土地 100萬日圓扣除制度：持有超過 5年的低利用土地出售時，可享最高 100萬日圓扣除優惠。該制度已於 2026年修法後延長至 2028年底。
♦ 不動產交易數位化（DX）加速推進
除了改稅制以外，日本不動產交易實務手續也快速數位化。線上重要事項說明（IT重説）及電子簽約的普及，已大幅縮短交易時間並降低成本。包括線上重要事項說明（IT重説）、電子簽約、數位租賃管理已逐漸成為市場主流。未來能否善用不動產科技（PropTech）與數位管理工具，將成為提升資產經營效率的重要關鍵。
4. 台灣不動產稅制趨勢
抑制投機政策正式進入「2.0時代」
從國際資產配置角度觀察，台灣近年的不動產政策相當具有代表性。透過「房地合一稅 2.0」與「囤房稅 2.0」，政府持續加強打擊短期炒作及大量持有住宅行為，以抑制房價過快上漲。
1. 取得階段（契税）
台灣契稅主要針對建物課徵，土地則另有土地增值稅制度。買賣移轉稅率一律 6%。相較於日本住宅適用 3%的取得稅優惠，可看出台灣對投機交易採取較高的進入門檻。
2. 持有階段：針對持有多戶者衝擊的「囤房税 2.0」
地價稅（累進稅率 1.0%至 5.5%）：若為本人居住之「自住」用途，可享一律 0.2%的優惠稅率。
房屋稅方面，近年施行且直接衝擊市場的「囤房稅2.0」已引發廣泛關注。
- 自住住宅（全國 3戶以內）：稅率一律 1.2%。若符合「全國僅持有 1戶且評定現值在一定金額以下」之完全自住條件，可再降至 1.0%。
- 非自住住宅（持有 4戶以上、供投資或出租等用途）：全國持有戶數統一列管，稅率跳升至 2.0%至 4.8%的累進課徵，多戶持有者的保有成本遠較日本沉重。
3. 出售階段：排除短期炒作的「房地合一稅2.0」及外籍人士課稅規定
2016年以後取得的不動產出售所得，適用以排除短期炒作為目的的「房地合一稅 2.0」。在此制度下，台灣籍居住者與外籍人士（非居住者個人及外國法人）之間稅率差距顯著，須特別注意。
- 台灣籍（居住者）基本稅率
1. 持有 2年以內出售：售屋所得一律課徵 45%
2. 持有逾 2年至 5年以內：售屋所得一律課徵 35%
3. 持有逾 5年至 10年以內：售屋所得一律課徵 20%
※符合自住條件並設籍居住滿 6年者，售屋所得 400萬新台幣以內免稅，超過部分適用 10%優惠稅率。
- 外籍人士（非居住者個人・外國法人）課稅稅率
台灣籍居住者可隨持有期間延長而逐步降低稅率，但每年在台灣居住未滿 183日的非居住者個人及外國法人，長期持有所帶來的減稅效益幾乎完全喪失。
- 持有 2年以內出售：售屋所得一律課徵 45%
- 持有逾 2年出售：無論持有期間長短一律課徵 35%
不同於台灣居民可隨持有期間延長而降低稅率，外籍投資人長期持有後仍維持較高稅率。
由此可見，台灣政府對於短期投機資金及境外炒作資金採取相當明確且強硬的抑制態度。
5. 總結與未來展望
比較日本與台灣的不動產政策可以發現，兩國皆重視居住需求與住宅市場穩定，但政策方向存在明顯差異。
台灣透過「囤房稅 2.0」與「房地合一稅 2.0」提高投機成本；日本則透過節能住宅與中古住宅優惠措施，促進市場活絡與住宅品質提升。
值得思考的三項資產策略
1. 提前因應資產兩極化（投資組合的汰舊換新）
人口持續流入的核心城市與人口流失地區之間的價值差距，未來可能進一步擴大。
投資人應重新檢視資產收益能力與區域競爭力，適時調整投資組合。
2. 建立中長期退出機制（資產傳承與出售規劃）
出售規劃、資產傳承與稅務安排應提前布局。善用日本譲渡所得稅「5年規則」及家族傳承架構，有助於提高整體資產效率。
3. 進行現金流壓力測試
建議模擬利率上升 1%至 2%的情況，評估現有資產是否仍能維持穩定現金流。充足的流動性與財務安全邊際，將成為未來資產防衛的重要核心。
2026年正處於利率、稅制、人口結構與能源政策同步轉變的重要時期。
面對市場變局，投資人不應過度關注短期價格波動，而應回歸資產本質，從長期收益能力、風險控管及資產保全角度重新審視投資策略。
唯有建立具備韌性的資產配置架構，才能在不確定性升高的環境中，持續守護並累積財富價值。
如需進一步進行個別資產分析、跨境不動產配置規劃或稅務試算，歡迎與本公司聯繫，我們將竭誠提供協助。
【資料來源】
・日本不動產經濟研究所
・東日本不動産流通機構（REINS）
・三鬼商事
・日本銀行
・財務省
・内政部（台湾）
・財政部（台湾）