日本與台灣的不動產價值觀、利率變動以及「資本該配置在哪裡」的思考
拍攝地點： 燕岳（Mt. Tsubakurodake）位於日本長野縣，海拔2,763公尺，被譽為『阿爾卑斯山的女王』。 | 2026/09/14 AM05:25 | 氣溫8℃
「有利率時代」下重新思考如何面對不動產投資
各位投資人及房產的屋主，您好：
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經歷長期的超低利率環境後，日本正逐步進入「有利率的時代」。當利率上升，房屋貸款及不動產投資的融資成本也會隨之變化。過去建立在低利率環境下的不動產投資收益結構，也因此需要重新檢視。
單純思考「要購買哪一間不動產」已經不夠，真正重要的是以下幾個問題：
- 為什麼要持有這項不動產？
- 應該將多少資本配置於不動產？
- 如何讓這項資產產生收益？
- 未來應在什麼時點、以什麼方式重新配置資本？
不動產並不只是「住宅」，也不只是「投資商品」。將自住房產、出租型不動產、事業用不動產、金融資產及現金等，視為整體資產中的不同資產類別，才能真正看見完整的資產策略。
未來所需要的，不只是單純持有不動產，而是以資本配置為核心的不動產資產管理（Asset Management）。
1. 日本與台灣「不動產價值觀」的差異
日本與台灣在地理位置及經濟發展上非常相關，但對於不動產價值觀上存在一定的差異。
| 比較差異 | 日本 | 台灣 |
| 建物與土地的價值 | 建物價值會受到屋齡、性能、耐震及管理狀況等因素影響，因此傾向將土地與建物分開評估 | 在部分地區，即使住宅屋齡較高，只要具備良好的地段及土地價值，仍可能維持一定的交易價值 |
| 建物性能與耐震性 | 以1981年新耐震基準，以及2000年針對木造住宅等建築規範的強化為背景，建物性能成為重要的評價因素 | 除建物本身外，地段、土地價值及都市更新等因素，也會對不動產價值產生重大影響 |
| 土地所有意識 | 在分戶所有的集合住宅中，土地持分被細分，因此需要將管理費、修繕積立金等持有成本納入整體資產評估 | 對於「有土斯有財；持有土地」本身具有較強的資產形成意識，土地通常被視為重要的財富基礎 |
| 住宅持有方式 | 自有住宅與租賃住宅各有其合理性，會依人生階段及資產狀況而有所不同 | 自有住宅比例相對較高，長期持有住宅的意識也較為根深蒂固 |
台灣自有住宅比例較高，且普遍存在將包含土地在內的不動產視為長期資產的觀念。另一方面，在日本評估不動產時，除了建物屋齡與性能之外，也必須考量維護管理、未來修繕負擔等因素。
然而，如果單純以「台灣注重土地、日本注重建物」來比較，仍然無法掌握真正的本質。
兩個市場真正重要的問題都是：
「究竟是什麼因素支撐這不動產未來的價值？」
例如：
- 距離車站的遠近
- 土地的稀缺性
- 人口結構
- 租賃需求
- 建物性能
- 管理狀況
- 都市計畫
- 都市更新及再開發的可能性
未來的不動產選擇，不能只看單一條件，而必須將多項因素綜合判斷。
2. 「持有資產」與「配置資本」並不是同一件事
持有不動產具有許多優點。如果是自住房產，可以自行掌握居住環境，並獲得長期居住的穩定性。如果是投資型不動產，則可以透過租金收入產生現金流。另一方面，持有不動產也意味著部分資本將被固定在不動產之中。
除了購買價格之外，還必須考量：
- 房屋貸款等融資成本
- 固定資產稅
- 管理費及修繕積立金
- 修繕及設備更新
- 空置風險
- 出售時的流動性
- 未來資產價值
因此，在資產形成的過程中，重要的並不是單純思考「買不買得起不動產」，而是：
「從整體資產的角度來看，將多少資本配置於不動產才是合理的？」
例如，可以選擇租屋而不購買自住房產，將原本投入住宅的自有資金配置到事業或金融資產。
反過來，如果預計長期居住於同一地區，也可以透過購買地段良好、具有資產價值的住宅，同時兼顧居住成本與資產形成。
重要的並不是「所有權還是租賃」這樣的二選一。而是從整體資產、收入、事業、家庭結構、生活方式、風險承受能力，以及未來的資產傳承等角度，思考資本應該配置在哪裡。
3. 「有利率的時代」所需要的不動產資產管理
在利率上升的環境下，不能只看不動產價格，而必須將收益、財務、稅務、流動性及退出策略視為一個整體來思考。
Kaya Planning並不將不動產視為「買進後就結束的資產」，而是將其視為需要持續管理的資本。
① 注重NOI(淨營業收益)
除了租金收入之外，還必須考慮空置、管理費、修繕費及營運成本等因素，確認一項不動產實際能夠產生多少營業收益。
視情況可以從以下方面進行改善：
- 合理調整租金
- 降低空置率
- 翻修及重新裝修
- 提升公共空間的價值
- 最佳化營運成本
重點在於，提升不動產本身的收益能力。
② 透過 DSCR 評估還款能力
在利率上升的環境下，比起「可以借多少錢」，更重要的是「在什麼範圍內可以安全地償還」。
透過 DSCR（Debt Service Coverage Ratio，債務償付覆蓋率）等指標，可以確認營業現金流相對於年度本息償還額具有多少安全餘裕。不應只追求高報酬率，而應確認資產是否具有足夠的財務韌性，以承受利率上升及空置等環境變化。
③ 適當設計槓桿
借款可以提高資本效率，但在利率上升時，也會提高財務風險。
因此，重要的不是：「可以借多少？」
而是：「借款後，能維持整體資產安全性的金額是多少？」
需要綜合考量自有資金與借款的比例、利率型態、還款期間及手上流動資金等因素，設計適合自身資產狀況的資本結構。
④ 注重稅後現金流
在不動產投資中，會計上的獲利並不一定等於實際可支配的現金。因此，必須將折舊、貸款本金償還、稅負及修繕費等因素納入考量，確認稅後現金流。
此外，也應將以下因素納入長期規劃：
- 貸款餘額
- 大規模修繕
- 預期出售價格
- 出售時的稅務負擔
- 資產傳承與繼承
從取得資產開始，一直到最終出售或傳承，都應視為同一套資產策略的一部分。
4. 展望2030年繼承與不動產市場
在人口結構變化的背景下，繼承與資產傳承將成為日本不動產市場的重要議題。隨著以嬰兒潮世代為中心的高齡人口進入資產承接階段，未來可能因繼承而出現不動產出售、出租、空屋化及重建等各種資產移轉。
然而，單純預測：
「2030年繼承的不動產將一次大量流入市場，進而造成房價崩跌」並不恰當。
真正值得關注的是，隨著繼承所造成的所有權轉移增加，不同不動產之間的價值差異可能更加明顯。
在「有利率的時代」，融資成本受到更多重視，不動產的收益能力與資產價值將更加受到關注。
當這一趨勢與高齡化及繼承所帶來的所有權轉移相互增加時，市場對不同物件的選擇與分化可能進一步分化。
較容易維持需求的資產
- 鄰近車站
- 穩定的租賃需求
- 良好的管理狀況
- 良好的耐震性能
- 具有持續需求的生活機能
更需要審慎判斷的資產
- 收益能力低
- 屋齡高
- 維護成本沉重
- 市場需求薄弱
對於這類物件，未來可能需要重新評估出售、出租、空屋管理、重建等不同選項。因此，未來的不動產市場不能只看「價格是多少」，更重要的是：
「這資產在未來是否仍然具有持續的需求？」
5. 從資產規模思考「所有與租賃」
隨著資產規模增加，住宅也不應只以「買房還是租房」的二選一方式思考，而應從整體資產配置的角度，重新定位住宅所扮演的角色。
自住房產具有居住穩定性與資產形成等優點。另一方面，選擇租屋則可以降低固定在住宅上的資本，將資金配置至事業、金融資產或其他具有收益能力的資產。
因此，重點並不是：「一輩子租屋才是正確答案。」
而是：「持有自住房產，對自己的資本配置而言是否合理？」
這並不只是高資產族群的專屬思考方式。
對任何進行資產形成的人而言，都值得思考：
- 住宅究竟應該被視為「消費」？
- 還是「資產」？
- 又應該在多大程度上兼具這兩種角色？
用來居住的不動產與用來產生收益的不動產，即使同樣是不動產，所扮演的角色也不相同。因此，應將自住房產與投資型不動產分開思考，再進一步將股票、債券、存款、外幣及事業資產等納入整體資產配置。
這正是資產規模越大，越需要重視的資產管理思維。
6. 從「購買不動產」走向「設計資本配置」
未來的不動產策略，重要的不只是「購買」。
更重要的是：
- 持有哪些資產？
- 應配置多少資本？
- 應使用多少借款？
- 應保留多少流動性？
- 應如何進行地區及貨幣分散？
- 應追求多少收益？
- 在什麼時點重新配置資本？
將這些問題整合為一套完整的資產策略，是未來不動產管理的重要課題。
不動產在整體資產配置中，可以同時扮演不同角色：
「居住的資產」
「創造收益的資產」
「守護資產的工具」
「傳承給下一代的資產」
明確了解每項資產所扮演的角色，再決定應投入多少資本。
這就是「有利率的時代」下，不動產資產管理的基本思維。
總結
從「持有不動產」走向「設計資本」
利率、人口結構、繼承、空屋，以及建物老化，日本不動產市場所面對的環境正在持續改變。在這樣的時代，「只要持有不動產就能安心」，已經不足以支撐完整的資產策略。
但另一方面，「不動產具有風險，因此完全不應持有」，也未必是適合所有人的答案。
真正重要的是將不動產視為整體資產配置中的一個資產類別。
- 是購買自住房產，還是選擇租屋？
- 是持有收益型不動產，還是將資本配置於金融資產？
- 是將資本集中於日本，還是進一步進行海外配置？
- 應保留多少現金？又應承擔多少投資風險？
答案因人而異。
因此，Kaya Planning並不以「該購買什麼」作為唯一答案，而是從：「對自己需求而言，將資本配置在哪裡才是合理的？」
這個角度出發，思考不動產與整體資產形成策略。將不動產從單純的「所有物」理解為「資本」。並將資產、事業、生活，以及未來的資產傳承，以一個完整的視角加以思考。
這就是我們所理解的「具有思想的不動產資產管理」。不只看數字，更看見數字背後的人生。
在變化快速的時代，我們以數據與市場結構為基礎，深入理解環境變化，協助客戶自行判斷資本應該配置在哪裡，並共同思考長期而具體的資產策略。
※本報告旨在提供資訊參考，並非針對特定不動產交易或投資決策之推薦。市場環境、稅制及利率均可能隨時變化，實際進行資產配置或投資決策時，請務必由您本人自行審慎評估與負責。
