攝於　東京虎之門之丘（Toranomon Hills）45樓展示的 AFEELA Prototype 2023 | 2024/09/24 PM 15：30 | 氣溫33.2度

自民黨總裁選舉與日本央行政策對不動產市場的影響

2024年9月12日，日本自由民主黨正式公告黨總裁選舉，以決定岸田文雄的繼任首相。9月27日將進行投開票，並預計在10月1日召開的臨時國會中選出新任日本首相。

在這樣的政治局勢之下，市場普遍關注政策走向。另一方面，日本央行（日銀）的升息政策目前可能暫時延後。然而，在不動產市場方面，部分中古住宅價格已開始出現輕微下滑的趨向。

未來市場動向仍需持續觀察，在購買房產時，除了耐震標準與地段之外，也需要同時考量借地權契約的更新條件，以及房產管理與投資報酬率等因素。

本文將以淺易的方式，說明附借地權中古房產的特性以及日本借地制度的歷史背景。

附借地權中古房產的特性

所謂「借地權房產」，是指建築物可以擁有所有權，但土地本身則是透過借地契約使用的不動產形式。

此類型房產在土地價格高昂的都市地區尤其常見。由於不需要購買土地，因此能有效降低購買成本。不過，這種形式在具備優勢的同時，也伴隨一些特有的風險。

由於不需要購買土地，整體購買成本可以大幅降低。在土地價格高漲的都市地區，此優勢尤為明顯。

依據借地契約內容，部分借地權可以進行轉讓或轉租。因此當持有人不再使用時，仍有機會透過轉讓權利或出租而取得收益。

因為並不擁有土地所有權，因此可以避免支付土地相關的固定資產稅與維護成本。

若地價上漲，擁有土地所有權的房產可以直接享受資產升值。然而，借地權房產因不持有土地所有權，無法直接反映土地增值。

為維持借地權，需定期向土地所有者支付地租。此外，在契約更新時，地租也可能調漲，因此長期資金規劃十分重要。

借地權具有契約期限，更新時條件可能有所變動。特別是在新法制度下，更新條件可能較為嚴格，有時續約談判過程也可能較為複雜。

相較於完全所有權房產，借地權房產在市場上的需求較低，出售時可能需要較長時間。此外，由於金融機構的貸款條件可能較嚴格，潛在買家族群也可能受到限制。

日本的借地制度主要依據兩個法律體系：舊借地法與借地借家法（日本房地租賃關係法，1992年施行）。

在舊借地法制度下，承租人的權利受到高度保護，土地所有者在處分土地時受到相當限制。然而，1992年施行的借地借家法對契約期限與更新制度進行了調整，使土地所有者的權利得到更明確的保障。

目前市場上仍存在許多借地權房產，尤其是基於舊法的借地權，由於承租人權利較強，因此在某些情況下反而成為投資人眼中具有吸引力的選擇。

在東京23區等都市核心區域，土地供給有限，地價長期維持高價位。基於這樣的背景，透過借地制度活用土地資源，成為都市土地利用的重要方式之一。借地權房產也因此在都市不動產市場中扮演一定角色。

日本對於不動產所有權的觀念與其他國家略有不同。長期借地權在社會中具有一定的接受程度。

在實務上，不少住宅或商業設施都是透過借地權形式營運，而非完全擁有土地所有權。

附借地權中古房產的一大優勢在於購買成本較低，但同時也必須理解其在資產價值與市場流動性的限制。

在投資此類房產時，尤其需要細心確認借地契約條件與未來更新契約的可能性風險，並將其列入長期投資規劃之中。

本公司長期提供專業的不動產諮詢服務，包括投資策略、資產配置以及房產篩選等方面的建議。我們以專業知識為基礎，協助投資人建構穩健且長遠的資產管理策略。