攝於 東京庭園美術館（日本重要文化財・舊朝香宮邸）主餐廳。法國裝飾藝術家亨利・拉邦（Henri Rapin）的壁畫，以及法國玻璃藝術大師勒內・拉利克（René Lalique）以鳳梨與石榴為靈感設計的霧面玻璃燈飾，共同營造出典雅的裝飾藝術（Art Deco）空間。| 2025/7/23 PM 12:38 | 氣溫32度
市場轉向，重新審視投資判斷的核心
2025年6月美國商務部與日本不動產經濟研究所相繼公布的住宅市場數據，皆顯示新屋銷售出現放緩現象。
持續維持高檔的利率水準、仍未消退的通膨壓力，以及政策方向的不確定性，使得日美兩國的住宅需求都呈現出更加慎重的態度，讓整體不動產市場瀰漫著觀望氛圍。
住宅市場向來被視為反映消費者信心與經濟循環的重要領先指標。在這樣的時刻，投資人必須重新思考「投資什麼、為何投資、何時投資」這三個問題所代表的，是更具結構性與長期性的投資觀點。
美國市場的高利率與政策不確定性持續壓制需求
2025年6月美國新建住宅銷售量為 62.7萬戶，低於市場預期的 65萬戶。目前美國房貸利率仍維持在 7％以上，對於首次購屋族形成沉重負擔，也抑制了整體購屋需求。
此外，建築材料與勞動成本持續居高不下，使住宅售價維持高價位，進一步擴大市場價格與實際購買意願之間的落差。
在聯準會（FRB）何時開始降息未明朗的情況下，市場逐漸轉為觀望，無論投資還是自用購屋的決策都顯得更加保守謹慎。
日本市場的價格創歷史新高，但實際需求觀望並存
日本住宅市場也呈現出類似的慎重保守氛圍。
2025年6月首都圈新建分售公寓推出戶數為 1,641戶，較去年同期小幅下降 1.3％。然而平均價格卻達到 9,165萬日圓，年增 11.8％，創下歷史新高。
值得注意的是，新案上市首月契約率為 61.0％，已連續兩個月低於市場普遍認為的景氣分界線 70％。
這呈現出儘管房價持續上升，但實際購屋需求並未同步成長，部分買方開始選擇延後決策。隨著日本金融政策逐漸走向正常化，市場對於「高價買入」的警惕心理也明顯升高。
東京通膨指標呈現短期降溫，是短期回調還是趨勢轉折？
2025年7月日本總務省統計局公布的消費者物價指數（CPI）顯示，東京都區部核心CPI（不含生鮮食品）年增 2.9％，低於前月的 3.1％ 以及市場預期的 3.0％。
日本銀行關注的「基礎通膨率」（扣除生鮮食品與能源）亦降至 3.0％，顯示物價上升的速度略有放緩。
然而，若考量匯率波動、原材料價格、地緣政治風險以及未來薪資成長等因素，未來通膨走勢的不確定性仍相當高。市場對於日本央行是否會在年內進一步升息，意見仍然分歧。這種政策層面的不透明，也直接影響著投資人對不動產市場的整體判斷。
市場能見度降低時，投資更需「眼光」與「長期觀點」
在市場訊號不明朗的時期，不動產投資的成敗往往取決於以下兩個關鍵能力。
1. 辨識資產價值的「選擇能力」
投資人需要從更長遠的角度評估房產的真正價值：
・地段的長期潛力
例如都市再開發區、新交通路線開通地區等，具備中長期成長動能的區域，值得優先關注。
・供需平衡的結構
透過空屋率、人口變化與區域經濟發展，判斷市場是否存在過度供給的隱憂。
・房產類型與市場需求的契合度
例如單身族住宅、家庭型住宅，或面向觀光客群的短租型房產，各有其對應的需求結構，選擇時需仔細評估匹配程度。
投資判斷的重點，不應只停留在「現在是否買得起」，而應延伸至「未來是否仍具長期價值」。 真正優質的投資，是能夠看準市場週期，對資產做出理性且前瞻性的選擇。
2. 應對社會變化的「長期性適應力」
現代住宅需求正隨著社會結構的轉變而持續演化：
・應對雙薪家庭的住宅設計（遠距工作空間、鄰近託育設施）
・遠距工作普及後，郊區住宅的重新評價
・觀光需求的短租型或民宿型房產
・應對高齡化社會的醫療與照護型住宅
能否應對生活型態的演變，往往決定了資產價值能否跨越景氣循環、持續保持競爭力。
結語：在變化之中，磨練更理性的投資觀點
不動產市場始終處於動態變化之中，越是在市場能見度降低的時期，越需要冷靜的資訊分析與明確的判斷標準。
本公司持續追蹤日美兩國住宅市場與總體經濟的最新動態，並透過專業分析，為客戶提供具備信心的資產配置建議與投資策略。
對於正在考慮布局日本不動產的台灣投資人而言，此刻正是建立清晰投資邏輯、越能夠洞察變化並保持長期觀點的投資人，往往更有機會在市場波動中發現新的契機。
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