攝於 Taipei101前台北市府東南廣場 | 2025/11/30 PM 18:45 | 氣溫20度
1. 前言
在租賃經營中，「拖欠房租」是收益穩定性的最大風險之一。
尤其應對日本與台灣的法律制度、契約慣例及風險上存著明顯差異，因此須依據各國制度進行妥善管理。
本文將以最新市場數據為基礎，整理兩國的拖欠房租風險與實務處理，並介紹有助於實現穩定租賃經營管理。
2. 日本租賃市場之拖欠房租風險與措施
2-1 欠租實況與市場變化
近十年來，日本的欠租風險及結構性背景使得房租保證公司的使用急速普及。根據公益財團法人日本租賃住宅管理協會的調查，2016年時約68.7%的租賃契約使用了房租債務保證；國土交通省資料則顯示，2021年已有約80％的契約採用保證公司。
關於拖欠房租率，LICC（拖欠房租資訊機構）的大規模調查顯示，整體約在3%左右。然而依據：
・ 地區
・ 物件等級
・ 入居者屬性（單身、家庭、職業等）
各有差異，有些物件可控制於1～2%，也有超過此水準的情況。
新冠疫情擴大期間，因失業或收入減少而產生的滯納及分期付款協商案件增加，許多管理公司表示「拖欠房租及減額協商案件明顯增多」。從中可知，以下幾點愈加受到重視：
・ 初期階段的應對速度
・ 還款計畫的明確化
・ 記錄的留存方式
2-2 日本有效的拖欠房租措施
① 善用房租保證公司（最標準措施）
保證公司代墊未付款項，能有效保護業主的現金流。隨著單身者、轉職後不久、自由工作者、外籍人士等多元入居者增加，目前不使用保證公司經營已屬例外情形。
② 以「文書化」還款計畫防止糾紛
僅憑口頭表示「打算還款」，法律效薄弱，易引發誤解與情感對立。將以下事項經雙方合意後文書化，可大幅降低後續糾紛風險：
・ 支付期日
・ 支付次數及金額
・ 遲延時的處理方式
③ 早期催繳與記錄保全的徹底執行
房租滯納在最初1～2週內最容易追回。以電話、電子郵件、書面通知等方式留下紀錄，並分階段進行催繳，是關鍵所在。由管理公司統一記錄「何時、與誰、聯絡什麼內容」，可使以下事項更加順易：
・ 向保證公司報告
・ 移交法律程序
・ 向業主說明
④ 在契約書中明確設定解除條件
例如「連續2個月欠租時解除契約」、「一定期間未付款時，提出返還請求」等，以特約形式明文規定解除條件，可發揮：
・ 管制效果
・ 糾紛時判斷基準的明確化
3. 台灣租賃市場之拖欠房租風險與措施
3-1 台灣租賃特徵
・ 押金（保證金）一般為2個月租金
・ 幾乎不存在禮金文化
・ 契約期間以1至2年的固定契約為主流
・ 退租時若無滯納或物件損壞，押金全額退還
・ 保證公司文化薄弱，主要以押金＋保證人進行風險管理
由於押金較為充裕，一旦發生拖欠房租，業主端的實際損失風險可獲得一定程度的緩衝。
3-2 台灣拖欠房租發生時的實務處理
①「2個月欠租即解除契約」為一般運作方式
依台灣民法及標準租賃契約，許多情況下若欠租達2個月以上，出租人可解除契約。實務上，契約書中通常明記「連續2個月未付租金時，出租人得解除契約」。
② 從押金中扣除未付款項後退還餘額
一般做法是從押金中扣除未付租金、修繕費、清潔費、未結清的水電費等，再退還餘額。此點與日本的押金結算相似，但由於法律明確規定「保證金上限為2個月」，對業主與入居者雙方而言，較易掌握好規劃。
③ 善用保證人（緊急聯絡人）制度
由於不使用房租保證公司，如何確保保證人成為風險管理的關鍵。一般做法是綜合確認以下事項，以「押金＋保證人」提高欠租發生時協商與追討的安全性：
・ 台灣籍保證人的有無
・ 服務單位、家族等緊急聯絡人
・ 還款能力與信用狀況
4. 比較日台「最適當管理措施」
整理兩國的差異，可以看出哪些部分應該標準化，哪些部分應採取對應當地慣例。
| 觀點 | 日本 | 台灣 |
|---|---|---|
| 主要對應風險方法 | 房租保證公司＋連帶保證人 | 押金（最多2個月）＋保證人 |
| 欠租時初期因應 | 催繳・協商・還款計畫文書化 | 依契約催繳 → 一定期間後解除・以押金結算 |
| 契約文化 | 法律程序嚴謹，耗時日較長 | 條款明確，執行相對迅速 |
| 付款延遲容忍度 | 較重視「寬限期」（分期・調整彈性較大） | 重視依契約條件執行（較為嚴格） |
| 管理公司的角色 | 催繳・保證公司聯繫・業主協調 | 契約執行・催繳・押金結算為主 |
4-1 適合日本措施
・ 積極善用房租保證公司
・ 欠租發生時還款計畫與合意內容的文書化
・ 初期（1～2週）催繳流程的標準化
4-2 適合台灣措施
・ 契約條款（欠租・解除・修繕・原狀回復）的明確化
・ 協定法律範圍內協定適當保證金金額
・ 確認台灣籍保證人・緊急聯絡人與記錄
兩國共通的最重要原則：
「契約內容明確化」＋「初期措施品質」
這兩點能做到何種程度的標準化與明確化，不論在哪個國家，都是穩定租賃經營的關鍵。
5. 應重視不動產管理公司的運作重點
5-1 確認契約階段風險的標準化
預先確認以下項目流程化，可大幅降低入居後的風險，即便跨越國境，也共同的項目：
・ 押金金額
・ 是否使用保證公司（日本）
・ 保證人・緊急聯絡人（含台灣等國外物件）
5-2 欠租時流程的明確化
在契約書及公司內部手冊中，應事先整理以下事項：
催繳方式（電話・電子郵件・書面・內容證明郵件等）
・ 契約解除要件・時間表
・ 遷出・押金結算的流程
若能事先告知業主「萬一發生欠租，哪些程序會隨之開始」，將大幅提升信賴感與安心感。
5-3 依各國制度整備管理指引
對於同時持有日台物件的業主而言，能夠理解並執行以下制度差異的管理公司，具有重要的附加價值：
・ 日本：以保證公司對應核心的風險
・ 台灣：以押金・保證人・契約條款對應核心的風險
5-4 早期發現・早期措施的徹底執行
欠租在初期階段最容易掌握。本公司建立了細微的管控制度，支援業主以安心的方式運用資產。
6. 結語
日本與台灣的租賃市場雖然在制度與文化上差異顯著，但「明確的契約」與「初期措施的準確度」是穩定租賃經營的共同關鍵。
本公司以國內外的制度及商業慣例為基礎，提供長期守護業主資產價值的全方位管理支援服務。
對於正在考慮在日本・台灣兩地進行租賃運用的業主，或對國外物件的風險管理感到不安的各位，歡迎隨時與我們聯繫諮詢。