攝於 Taipei101前台北市府東南廣場 | 2025/11/30 PM 18:45 | 氣溫20度
1. 前言
在租賃經營中，「租金拖欠」是影響收益穩定性最關鍵的風險之一。
尤其在日台的法律制度、契約慣例及風險上存著明顯差異，因此須依據各國制度進行妥善管理。
本文將以最新市場數據為基礎，整理兩國的拖欠房租風險與實務處理，並介紹有助於實現穩定租賃經營管理。
2. 日本租賃市場之拖欠房租風險與措施
2-1 欠租現況與市場變化
近十年來，日本的欠租風險及結構性背景使得租金保證公司使用急速普及。根據公益財團法人日本租賃住宅管理協會的調查，2016年時約68.7%的租賃契約使用了房租債務保證；國土交通省資料則顯示，2021年已有約80％的契約採用保證公司。
關於拖欠房租率，LICC（拖欠房租資訊機構）的大規模調查顯示，整體約維持在3%左右。然而依下列因素而有所差異：
・ 地區
・ 房產等級
・ 承租人屬性（單身、家庭、職業等）
部分管理良好的房產可壓低至1～2%，但也有超過此水準的案例。
新冠疫情期間，因失業或收入減少所引發的欠租及分期協商案件大幅增加，許多管理公司反映「欠租與減額協商案件明顯增多」。使業界更加重視以下三點：
・ 初期階段的應對速度
・ 還款計畫的明確化
・ 文書記錄的留存方式
2-2 日本有效的欠租措施
① 善用租金保證公司（最普遍的標準措施）
保證公司代墊未付款項，能有效保護屋主的現金流量。隨著單身者、換工作後不久、自由工作者、外籍人士等多元承租人增加，目前不使用保證公司已屬例外情形。
② 以「文書化」還款計畫防止糾紛
僅憑口頭表示「打算還款」，法律效力薄弱，也容易引起誤解與情感對立。將以下事項經雙方合意後文書化，可大幅降低後續糾紛風險：
・ 付款期日
・ 付款次數及金額
・ 遲延時的處理方式
③ 早期催繳與保全完整記錄的徹底執行
租金拖欠在最初1～2週內最容易追回。透過電話、電子郵件、文書通知等多元管留下紀錄，並分階段進行催繳是關鍵所在。由管理公司統一記錄「何時、與誰、聯絡什麼內容」，可使以下事項更加順易：
・ 向保證公司報告
・ 移交法律程序
・ 向屋主說明
④ 在契約書中明確設定解除條件
例如「連續2個月欠租時解除契約」、「一定期間未付款時，提出返還請求」等，以特約形式明文規定解除條件，能達到：
・ 管制效果
・ 發生糾紛時判斷基準的明確化
3. 台灣租賃市場之欠租風險與措施
3-1 台灣租賃的特性
・ 押金（保證金）一般為2個月租金
・ 禮金文化幾乎不存在
・ 契約期間以1至2年的固定契約為主流
・ 退租時若無欠租或房產損壞，押金全額退還
・ 保證公司制度尚未普及，主要以押金＋保證人進行風險管理
由於押金相對充裕，即便發生欠租，屋主的實際損失風險可獲得一定程度的緩衝。
3-2 台灣欠租發生時的實務處理
①「欠租2個月即解除契約」為一般運作方式
依台灣民法及標準租賃契約，許多情況下若欠租達2個月以上，出租人可解除契約。實務上，契約書中通常明記「連續2個月未付租金時，出租人得解除契約」。
② 從押金中扣抵欠款項後退還餘額
一般做法是從押金中扣除未付租金、修繕費、清潔費、未結清的水電費等，再退還餘額。雖與日本的押金退還制度相似，但由於法律明確規定「保證金上限為2個月」，對屋主與承租人雙方而言，較好掌握易規劃。
③ 善用保證人（緊急聯絡人）制度
由於不使用租金保證公司，如何確保有效的保證人成為租金風險管理的關鍵。一般做法是綜合確認以下事項，以「押金＋保證人」提高發生欠租時協商與追討的安全性：
・ 台灣籍保證人的有無
・ 服務單位、家族等緊急聯絡人
・ 還款能力與信用狀況
4. 比較日台「最適當管理措施」
整理兩國差異，可以看出哪些部分應標準化，哪些部分應採取對應當地慣例。
| 觀點 | 日本 | 台灣 |
|---|---|---|
| 主要對應風險方法 | 租金保證公司＋連帶保證人 | 押金（最多2個月）＋保證人 |
| 欠租時初期對應 | 催繳・協商・還款計畫文書化 | 依契約催繳 → 一定期間後解除・以押金結算 |
| 契約文化 | 法律程序嚴謹，處理時間較長 | 條款明確，執行相對迅速 |
| 付款延遲容忍度 | 較重視「寬限期」（分期・彈性調整） | 重視依契約條件確實執行（較嚴格） |
| 管理公司的角色 | 催繳・保證公司聯繫・屋主協調 | 契約執行・催繳・押金結算為主 |
4-1 適合日本措施
・ 積極善用房租保證公司
・ 發生欠租時還款計畫與合意內容的文書化
・ 初期（1～2週）催繳流程的標準化
4-2 適合台灣措施
・ 契約條款（欠租・解除・修繕・原狀回復）的明確化
・ 於法律範圍內設定合理的押金金額
・ 確認台灣籍保證人・緊急聯絡人，並留存完整記錄
兩國共通的最重要原則：
「契約內容明確化」＋「初期措施品質」
這兩點能做到何種程度的標準化與明確化，無論在哪個國家，都是實現穩定租賃經營的根本關鍵。
5. 應重視不動產管理公司的運作重點
5-1 確認契約階段的核查風險標準化
事先確認以下流程，可大幅降低承租後的風險，即便跨國管理也能統一的項目：
・ 押金金額
・ 是否使用保證公司（日本）
・ 保證人・緊急聯絡人（台灣及其他國外房產）
5-2 欠租時流程的明確化
在契約書及公司內部手冊中，應事先整理以下內容：
・催繳方式（電話・電子郵件・文書・存證信函等等）
・ 契約解除條件・時間表
・ 遷出・押金結算的流程
若能事先告知屋主「萬一發生欠租，哪些程序會隨之開始，進展到哪個階段」，將大幅提升屋主對管理公司的信賴感與安心感。
5-3 依各國制度建立管理指引
對於同時持有日台房產的屋主而言，能夠理解並執行以下制度差異的管理公司，具有重要的附加價值：
・ 日本：以租金保證公司對應核心的風險
・ 台灣：以押金・保證人・契約條款對應核心的風險
5-4 早期發現・早期措施的徹底執行
欠租在初期階段最容易掌握。本公司建立了細微的管控制度，支援屋主以安心的方式長期運用資產。
6. 結語
日本與台灣的租賃市場雖然在制度與文化上顯著差異，但「明確的契約」與「初期措施的準確度」是穩定租賃經營的共同關鍵。
對在日本・台灣兩地持有房產的屋主而言，能夠橫跨兩種法律體系提供建議的管理夥伴，正是降低風險、守護資產的最大後盾。
本公司以國內外的制度及商業慣例為基礎，提供長期守護屋主資產價值的全方位管理支援服務。
無論是正在考慮在日本・台灣兩地進行租賃運用的屋主，或對國外房產的風險管理感到不安的各位，歡迎隨時與我們聯繫諮詢。